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物流地產(chǎn)商模式,從某種程度上說是以上兩種開發(fā)模式的優(yōu)勢綜合,融合了政府參與物流園區(qū)開發(fā)的思想,特別是對于主體企業(yè)開發(fā)模式的不足之處,提出了很好的針對性解決方法。即由政府來為園區(qū)開發(fā)者提供土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等綜合性配套政策,由物流地產(chǎn)商來主持進行包括物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資,而不是由一個有相對物流競爭優(yōu)勢的大型物流相關(guān)企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身的擴張需要來規(guī)劃和構(gòu)建自己的大規(guī)模倉儲中心、配送中心。在整個物流園區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)前期開發(fā)結(jié)束后,同時也針對有人駐需求的企業(yè)各自需要進行綜合的規(guī)劃。最后,人駐園區(qū)的所有企業(yè)都站在同一競爭的起跑線上,同時又有一定的專業(yè)分工和適當?shù)膶I(yè)競爭。這樣,事實上就限制了主體企業(yè)開發(fā)模式中的一個先進人物流園區(qū)開發(fā)的主導企業(yè)或企業(yè)協(xié)作團體對整個物流園區(qū)的行業(yè)壟斷性控制。
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在我國國民經(jīng)濟各個領(lǐng)域中,由于長期受計劃經(jīng)濟的影響,采購、制造、運輸、倉儲配送、代理、配送、銷售等環(huán)節(jié)彼此分割。一方面,造成了生產(chǎn)企業(yè)的原材料和產(chǎn)成品庫存過大、占壓資金過多,產(chǎn)品生產(chǎn)成本上升;另一方面,使運輸、倉儲等行業(yè)企業(yè)有效貨源不足,現(xiàn)有設(shè)施能力未能充分利用,并且運輸環(huán)節(jié)不銜接造成成本上升。近10年來,隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和物流產(chǎn)業(yè)的興起,我國不少企業(yè)才開始改變上述狀況。從一般的角度看，物流活動的組織結(jié)構(gòu)也不會不斷地演變進展。企業(yè)具體物流組織職能的發(fā)揮取決于其內(nèi)部物流活動的特點，根據(jù)物流活動特點對物流組織職能定位是一個前提條件。所謂的定位是關(guān)系到將這些經(jīng)營活動放在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)中的什么位置，通常它由下列問題決定，即物流活動是分散式管理還是集中式管理，是幕僚管理還是直線管理。